99-20.199
Arr�t n¡ 1498 du 7 novembre 2001
Cour de cassation - Troisi�me chambre civile
Cassation partielle

Demandeur(s) ˆ la cassation : Mme Dani�le Guiraud
DŽfendeur(s) ˆ la cassation : Mlle Marl�ne Gil

Sur le premier moyen :

Attendu, selon le jugement attaquŽ (tribunal d'instance de Valence, 21ÊjuilletÊ1999), statuant en dernier ressort, que, par acte notariŽ du 10 juillet 1998, MmeÊÊGuiraud a vendu ˆ MlleÊGilÊ un studio situŽ dans un immeuble soumis au statut de la copropriŽtŽ, d'une superficie de 24Êm�tres carres, au prix de 175Ê000Êfrancs dont 8Ê000 francs correspondant au prix du mobilierÊ;Êque, le 16ÊfŽvrierÊ1999, MmeÊ Guiraud a assignŽ MlleÊGil en paiement d'une partie de la taxe fonci�re et du fond de roulement de copropriŽtŽÊ;Êque, reconventionnellement, MlleÊGil a demandŽ le remboursement des travaux de ravalement de la fa�ade et la diminution du prix de vente, en application de l'articleÊ46 de la loi du 10ÊjuilletÊ1965Ê;

Attendu que MmeÊGuiraud fait grief au jugement de la condamner ˆ payer ˆ ÊMlleÊGil une somme en remboursement de travaux de ravalement, alors, selon le moyen, que la quinzi�me rŽsolution de l'assemblŽe gŽnŽrale duÊ23ÊaožtÊ1997Êstipule queÊ:ÊÊ"Dans le cadre des travaux futurs concernant le ravalement des fa�ades et des complexes d'ŽtanchŽitŽ, mise en place d'un ma”tre d'oeuvre ayant pour mission de constituer dans un premier temps tout le dossier technique contractuel, ainsi que les offres de prix correspondant aux travaux. Les copropriŽtaires prŽsents ou reprŽsentŽs dŽcident ˆ l'unanimitŽ de mandater le conseil syndical pour effectuer le choix du ma”tre d'oeuvre"Ê;Êqu'il ressort clairement de cette rŽsolution que la seule dŽcision adoptŽe consistait ˆ mandater le conseil syndical pour effectuer le choix d'un ma”tre d'oeuvre pour les futurs travaux qui n'ont pas encore ŽtŽ dŽcidŽsÊ;Êque, en retenant qu'il rŽsulte du proc�s verbal de l'assemblŽe gŽnŽrale du 23ÊaožtÊ1997 que les travaux Žtaient dŽcidŽs, le Tribunal a dŽnaturŽ les termes clairs et prŽcis de cette rŽsolution et violŽ l'articleÊ1134Êdu Code civilÊ;

Mais attendu que le Tribunal a constatŽ, par une interprŽtation souveraine exclusive de dŽnaturation, que l'ambiguite des termes du proc�s-verbal de l'assemblŽe gŽnŽrale du 23ÊaožtÊ1997 rendait nŽcessaire, qu'ˆ cette date les travaux de ravalement de fa�ade avaient ŽtŽ dŽcidŽsÊ;

D'o� il suit que le moyen n'est pas fondŽ ;

Mais sur le second moyen :

Vu l'article 4-1 du dŽcret du 17 mars 1967 dans sa rŽdaction issue du dŽcret du 23 mai 1997 ;

Attendu que la superficie de la partie privative d'un lot ou d'une fraction d'un lot mentionnŽe ˆ l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 est la superficie des planchers des locaux clos et couverts apr�s dŽduction des surfaces occupŽes par les murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines et embrasures de portes et fen�tres ; qu'il n'est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d'une hauteur infŽrieure ˆ 1,80 m�tres ;

Attendu que pour condamner Mme Guiraud ˆ payer ˆ Mlle Gil une somme en dŽduction du prix stipulŽ, le Tribunal retient que la certification de superficie Žtablie par le cabinet d'expertise AlizŽ le 19 avril 1999 fait appara”tre que la superficie au sens de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 telle que dŽfinie par l'article 1^er du dŽcret du 23 mai 1997 est de 22,76 m�tres carrŽs, que, d�s lors, la superficie du bien vendu est infŽrieure de plus de un vingti�me ˆ celle exprimŽe dans l'acte ;

Qu'en statuant ainsi, sans caractŽriser la nature des surfaces dŽduites, le Tribunal a violŽ le texte susvisŽ ;

PAR CES MOTIFS :

Note du BICC  sous Civ.3, 7 novembre 2001, n¡ 1191 ci-dessus

Par cet arr�t, la troisi�me chambre civile fait pour la premi�re fois application de la loi n¡ 96-1107 du 18 dŽcembre 1996, dite loi Carrez.

Pour protŽger l'acquŽreur d'un lot de copropriŽtŽ, l'article 46, alinŽa 7, de la loi modifiŽe du 10 juillet 1965 Ždicte que : "si la superficie est infŽrieure de plus d'un vingti�me ˆ celle exprimŽe dans l'acte, le vendeur, ˆ la demande de l'acquŽreur, supporte une diminution du prix proportionnelle ˆ la moindre mesure". L'article 4-1 insŽrŽ dans le dŽcret du 17 mars 1967 par le dŽcret du 23 mai 1997 dŽfinit la superficie ˆ prendre en compte. Ces dispositions sont d'ordre public.

Un tribunal d'instance pour condamner un vendeur d'un lot de copropriŽtŽ ˆ payer ˆ l'acquŽreur une somme en dŽduction du prix de vente stipulŽe ˆ l'acte authentique retient que la superficie du bien au sens de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 modifiŽe, telle que dŽfinie par l'article 4-1 du dŽcret du 17 mars 1967 modifiŽ, certifiŽe par un cabinet d'expertise, Žtait infŽrieure de plus de un vingti�me ˆ celle exprimŽe dans l'acte.

La  dŽcision est censurŽe au motif que la nature des surfaces dŽduites n'Žtait pas caractŽrisŽe. En effet, ni le jugement ni le rapport d'expertise adoptŽ n'expliquait l'une des exclusions de superficie retenues qui faisait passer la diffŽrence entre la superficie "lŽgale" et la superficie exprimŽe ˆ l'acte au-dessus de la barre du vingti�me alors qu'elle aurait dž �tre motivŽe par l'une des causes de dŽduction lŽgale de superficie prŽvues par l'article 4-1 du dŽcret du 17 mars 1967.